Ceny nemovitostí v Ústeckém kraji v letech 2021 až 2023
Úhrnný index cen bytů a rodinných domů v Ústeckém kraji byl v roce 2023 v porovnání s rokem 2015 nejvyšší mezi kraji. Nejvyšší hodnoty dosáhl i index cen bytů, zatímco index cen rodinných domů obsadil sedmou nejnižší pozici v republice.
Při meziročním srovnání je patrné, že v roce 2021 úhrnný index cen bytů a rodinných domů rostl a byl z dlouhodobého pohledu nejvyšší, v roce 2022 došlo k jeho zpomalení a v roce 2023 se ve všech krajích včetně Ústeckého po dlouhé době růst zastavil. Úhrnný meziroční index cen rodinných domů a bytů v Ústeckém kraji v roce 2023 byl 94,8 %.
Průměrná kupní cena za 1 m2 dosáhla v letech 2021 až 2023 u rodinných domů v Ústeckém kraji hodnoty 35 857 Kč a u bytů 33 451 Kč, v mezikrajovém srovnání byla u obou druhá nejnižší v republice.
Od roku 2019 jsou zdrojem dat pro tuto oblast údaje Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (ČÚZK) z jednotlivých řízení, u nichž byl zapsaný cenový údaj. V předchozích letech přebíral Český statistický úřad data výlučně z údajů finančních úřadů obsažených v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje. Ke dni 26. září 2020 však došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a v důsledku toho zanikl i tento datový zdroj.
Pro účely dalšího zpracování bylo potřeba data ČÚZK doplnit o další charakteristiky ze statistického registru sčítacích obvodů a budov (RSO) a registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) tak, aby se volně navázalo na dříve užívané zdroje. Z důvodu rozdílných zdrojů a metodik však nejsou data plně srovnatelná.
Cenový vývoj v závislosti na čase je vyjádřen formou cenového indexu. Vzhledem ke kompatibilitě s jinými cenovými statistikami je používán bazický index s pevnými váhami, jedná se o index porovnávající hodnoty určitého ukazatele v jednotlivých obdobích s hodnotou téhož ukazatele ve zvoleném stále stejném období, které je vzato za základní srovnání. Indexním bazickým obdobím pro konstrukci indexu byl v našem případě vybrán rok 2015. Cenové indexy byly spočteny z nového zdroje na srovnatelných datech.
Úhrnný index cen bytů a rodinných domů o základu roku 2015 = 100 dosáhl v roce 2023 v Ústeckém kraji hodnoty 273,9 % a byl nejvyšší mezi kraji. Na úrovni celé ČR představoval 235,4 %. Index cen rodinných domů v Ústeckém kraji dosáhl v roce 2023 hodnoty 217,2 % proti 222,3 % za celou ČR. Index cen bytů představoval v porovnání s rokem 2015 hodnotu 321,5 %, republikový průměr byl 243,2 % (ve všech případech se jedná o průměry roku). Index cen bytů v Ústeckém kraji obsadil v mezikrajovém srovnání nejvyšší příčku, zatímco index cen rodinných domů byl sedmý nejnižší.
Ceny rodinných domů i bytů vykazovaly na základě časové řady cenových indexů dostupných do 4. čtvrtletí 2023 v porovnání s bazickým rokem 2015 na republikové úrovni průběžný růst s poklesem pouze ve 4 případech u rodinných domů (2. čtvrtletí 2015, 1. čtvrtletí 2016, 4. čtvrtletí 2022 a 2. čtvrtletí 2023), u bytů byl růst až na poslední čtvrtletí roku 2022 a 1. až 3. čtvrtletí 2023 nepřetržitý. V Ústeckém kraji převažoval rovněž růst, k poklesu došlo u rodinných domů celkem 13x, a to převážně v první polovině sledovaného období a v posledních dvou čtvrtletích roku 2022 a v 1. a ve 3. a 4. čtvrtletí 2023. U bytů se pokles mezi obdobími projevil 7x, z toho mírně ve 2. čtvrtletí 2015, dále v 1. čtvrtletí 2016, ve 4. čtvrtletí 2020 a stejně jako u rodinných domů ve 3. a 4. čtvrtletí 2022 a dále v 1. a 2. čtvrtletí 2023.
Cenový index rodinných domů s bází roku 2015 = 100 se v Ústeckém kraji ve 4. čtvrtletí 2023 nacházel na úrovni 204,6 % (průměr ČR 222,5 %). Krajský index cen bytů dosáhl hodnoty 324,9 % (republikový průměr představoval 243,4 %).
Z pohledu úhrnného meziročního indexu cen bytů a rodinných domů byl ve srovnávaném období 2021 až 2023 v Ústeckém kraji i ve všech krajích nejvyšší meziroční cenový nárůst v roce 2021. V roce 2022 došlo k jeho zpomalení a v roce 2023 po dlouhé době skončil úhrnný meziroční index cen bytů a rodinných domů ve všech krajích pod hranicí 100 %, v Ústeckém kraji dosáhl hodnoty 94,8 % a byl mezi kraji druhý nejnižší. Republikový meziroční index cen bytů a rodinných domů představoval 96,6 %.
Nejvyšší meziroční růst indexu cen (roční průměr) v letech 2021 až 2023 byl u rodinných domů v mezikrajovém srovnání v roce 2021 v Kraji Vysočina (123,6 %), v roce 2022 v Olomouckém kraji (120,6 %) a v roce 2023 to bylo v hlavním městě Praze (104,6 %). Naproti tomu nejnižší meziroční růst indexu cen evidujeme v roce 2021 v hlavním městě Praze (110,5 %) a v roce 2022 v Kraji Vysočina (106,9 %). V roce 2023 došlo ve 4 krajích k meziročnímu poklesu – v Ústeckém kraji, v Kraji Vysočina, v Jihomoravském a v Moravskoslezském kraji. Ceny rodinných domů se meziročně nejvíce snížily v Ústeckém kraji – o 2,7 % (index 97,3 %). Naproti tomu v letech 2021 a 2022, kdy meziroční růst indexu cen v Ústeckém kraji představoval 122,0 resp. 114,4 %, byl mezi kraji druhý nejvyšší.
Nejvyšší meziroční růst indexu cen (roční průměr) u bytů byl v mezikrajovém srovnání v letech 2021 až 2022 v Ústeckém kraji (133,1 resp. 124,3 %). Naproti tomu nejnižší meziroční růst zaznamenali v roce 2021 v Libereckém kraji (118,6 %) a v roce 2022 v hlavním městě Praze (112,3 %). Za celý rok 2023 klesl index cen u bytů ve všech krajích pod hranici 100 %, z toho nejvyšší meziroční snížení cen bytů evidovali v Pardubickém kraji (o 7,6 %). V Ústeckém kraji představoval pokles 6,5 %, což řadilo kraj na šestou nejvyšší příčku mezi kraji.
Z vývoje meziročního indexu cen je patrné, že ceny bytů se v roce 2023 za celou Českou republiku meziročně snížily o 5,6 %, zatímco ceny rodinných domů byly naopak vyšší o 1,0 %.
Průměrná kupní cena rodinných domů za období let 2021 až 2023 činila v Ústeckém kraji 35 857 Kč za 1 m2 obytné plochy a byla druhá nejnižší ze všech krajů ČR a o 10,7 tis. Kč/m2 pod republikovým průměrem. Proti hlavnímu městu Praze, kraji s nejvyšší průměrnou cenou, byl 1 m2 obytné plochy rodinných domů v Ústeckém kraji levnější o 66,6 tis. Kč/m2. V letech 2021 až 2023 došlo v Ústeckém kraji celkem k 1 438 převodům rodinných domů, kraj se tak umístil na 5. nejvyšší mezikrajské pozici. Nejvyšší počet převodů se uskutečnil ve Středočeském kraji, a to 3 336, naproti tomu pouze 484 převodů proběhlo v letech 2021 až 2023 v Karlovarském kraji. Prodané rodinné domy v Ústeckém kraji měly průměrnou velikost 85 m2. Nejmenší rodinné domy, o průměrné velikosti 79 m2, se prodávaly ve Zlínském kraji a největší, o velikosti 97 m2, pak v hlavním městě Praze.
Průměrná kupní cena za 1 m2 u bytů v Ústeckém kraji dosáhla v letech 2021 až 2023 hodnoty 33 451 Kč a byla druhá nejnižší mezi kraji. Republikový průměr byl vyšší o 24,4 tis. Kč a kupní cena v Praze převyšovala krajský průměr o 71,6 tis. Kč. Počet převodů bytů (4 110) v kraji byl pátý nejvyšší mezi kraji. Nejvíce převodů se uskutečnilo v hlavním městě Praze (10 916), na opačném konci žebříčku se umístil Zlínský kraj, kde bylo převedeno 1 610 bytů. Byty prodávané v Ústeckém kraji měly průměrnou velikost 58 m2, tedy o 3 m2 menší než republikový průměr. Největší byty, s průměrnou rozlohou 64 m2, se kupovaly v Jihomoravském kraji. Republikově nadprůměrné ceny bytů měl jak Jihomoravský kraj (62 580 Kč), tak zejména hlavní město Praha (105 082 Kč), kde průměrná kupní cena představovala více než 1,8 násobek průměrné ceny bytů v ČR.
Za období let 2021 až 2023 vzrostly průměrné kupní ceny rodinných domů v Ústeckém kraji o 6 191 Kč/m2, tj. o 19,3 %, v ČR pak o 5 552 Kč/m2 (o 12,9 %). Relativní nárůst v Ústeckém kraji byl druhý nejvyšší v porovnání s ostatními kraji. U bytů se ceny v kraji navýšily o 2 847 Kč/m2 (o 9,2 %) a v ČR o 4 180 Kč/m2 (o 7,7 %). Procentní růst v Ústeckém kraji byl u bytů čtvrtý nejnižší v republice. Absolutní navýšení kupní ceny v Ústeckém kraji za roky 2021 až 2023 bylo u rodinných domů šesté nejvyšší, u bytů nejnižší v ČR.
V rámci Ústeckého kraje se za nejvyšší kupní ceny prodávaly rodinné domy v okrese Ústí nad Labem, kde v období let 2021 až 2023 měla průměrná kupní cena hodnotu 43 642 Kč/m2. Nejvyšší nárůst kupních cen byl za toto období v absolutním i relativním vyjádření u rodinných domů v okrese Teplice, ceny zde vzrostly o 10 059 Kč (o 29,1 %) za 1 m2 obytné plochy. Nejvyšší kupní ceny u bytů evidovali v okrese Litoměřice 42 047 Kč/m2. U bytů vykázali nejvyšší nárůst absolutního počtu v okrese Litoměřice, a to o 5 296 Kč za 1 m2 bytu. Z pohledu relativního nárůstu připadlo prvenství okresu Děčín (+15,5 %).
Rodinné domy se v kraji nejlevněji prodávaly v okrese Louny, kde průměrná kupní cena představovala 31 900 Kč/m2. Nejméně za byty utratili zájemci v okrese Chomutov, jejich průměrná kupní cena dosáhla 27 474 Kč/m2.
Rodinné domy se na území kraje nejvíce kupovaly v okrese Litoměřice, za roky 2021 až 2023 zde proběhlo 345 převodů. Průměrná cena 35 670 Kč za 1 m2 obytné plochy rodinného domu byla v kraji třetí nejnižší. Nejméně převodů rodinných domů se uskutečnilo v okrese Ústí nad Labem (90), jejich kupní cena však byla v rámci kraje nejvyšší, jak je uvedeno výše.
Prvenství v počtu prodejů bytů v Ústeckém kraji dosáhl okres Chomutov, následovaný okresem Ústí nad Labem, mezi lety 2021 až 2023 v nich proběhlo 955 resp. 936 převodů bytů. Průměrná kupní cena v okrese Chomutov byla, jak je zmíněno výše, nejnižší mezi okresy kraje, zatímco průměrná kupní cena v Ústeckém okrese (38 995 Kč/m2) byla druhá nejvyšší. Nejméně bytů se prodalo v okrese Teplice, kde se uskutečnilo pouze 341 převodů s průměrnou kupní cenou 29 799 Kč za 1 m2, která byla v rámci kraje druhá nejnižší.
Kontakt:
Růžena Funková
Krajská správa ČSÚ v Ústí nad Labem
e-mail: ruzena.funkova@csu.gov.cz
tel.: 605 452 027