Analýza bytové výstavby - v roce 2008

 
1.         Souhrn
 
Zahajování a dokončování výstavby bytů

• zahájila se výstavba 43 531 bytů, oproti roku 2007 méně o 0,6 %;
• v roce 2008 byla dokončena výstavba 38 380 bytů  - pokles o 7,8 %;
• k 31. 12. 2008 bylo rozestavěno 176 123 bytů .

 
Pořizovací hodnota

• pořizovací hodnota objektů k bydlení dokončených v roce 2008 dosáhla 91,5 mld. Kč;
• průměrná pořizovací hodnota 1 bytu činila 2 411,7  tis. Kč (meziroční nárůst 14,9 %);
• průměrná pořizovací hodnota 1 m² obytné plochy byla 31,7 tis. Kč (růst o 6,5 %).

 
Technická vybavenost

• vybavenost elektřinou a dodávkou vody  se považuje za 100 % a nesleduje se;
• více než 84 % bytů dokončených v roce 2008 bylo připojeno na centrální vytápění buď lokální nebo dálkové;
• více jak polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (67,7 %).

 
Doba výstavby

• průměrná doba výstavby 1 bytové budovy se meziročně snížila o 1,3 % a činila 39,3 měsíců;
• ve srovnání s bytovými domy byla výrazně delší doba výstavby u rodinných domů a nástaveb a přístaveb k nim - přibližně 14 % rodinných domů se stavělo více než 5 let.

 
Velikost bytů

• průměrná obytná plocha 1 bytu se oproti roku 2008 zvýšila o 8,0 % na 76,0 m²;
• průměrná užitková plocha 1 bytu v roce 2008 činila 107,0 m²  (nárůst o 8,4 %);
• velikost užitkové plochy bytů v rodinných domech byla oproti bytům v bytových domech téměř dvojnásobná, také velikost obytné plochy bytů v rodinných domech se blíží dvojnásobku velikosti obytné plochy bytů v domech bytových.

 
Počet pokojů na 1 byt

• garsoniéry činily 4,3 % z celkového počtu bytů, jednopokojové byty 8,3 %, dvoupokojové 18,8 %, třípokojové 21,2 %, čtyřpokojové 24,8 % a pěti a více pokojové 22,5 %;  
• v rodinných domech převažovaly byty s 5 a více pokoji;
• v bytových domech převažovaly byty se 2 pokoji;
• na jeden bytový dům připadlo cca 20 bytů a 4,6 podlaží.

 
Stavební materiál nosných zdí

• převažovala zděná výstavba (rodinné domy 91,4 %, bytové domy 69,2 %);
• pokleslo využití montovaných konstrukcí (zvláště u bytových domů, a to z 22,5 % v roce 1997 na 3,8 % v roce 2008);
• přetrvával nízký podíl dřevěných konstrukcí (cca 2,9 %).     

 
Stavební pozemky u rodinných domů

• pokračoval růst průměrné plochy stavebního pozemku (z 887,6 m² v roce 1997 na 1 098,5 m²  v roce 2008);
• průměrná zastavěná plocha činila 133,6 m².

 
Územní alokace bytů

• nejvíce dokončených bytů bylo ve Středočeském kraji, nejméně v kraji Karlovarském;
• nejvíce bytů v bytových domech bylo dokončeno v Praze.

 
   
2.         Počty bytů a jejich struktura

V roce 2008 bylo dokončeno 38 380 bytů, což představuje meziroční pokles o 7,8 % (‑3 269 bytů). Pokles počtu dokončených bytů byl zaznamenán ve všech kategoriích, s výjimkou bytů v rodinných domech, kde byl nárůst o 15,4 %, a u bytů ve stavebně upravených nebytových prostorech o 3,5 %. Nejvýraznější pokles byl u počtu bytů dokončených v bytových domech o 31,2 % a u bytů v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech o 34,9 %. Ty však představují pouze necelé jedno procento z celkového počtu dokončených bytů.

Na celkovém úhrnu měly nevětší podíl byty dokončené v rodinných a bytových domech, podíl každé ostatní kategorie nepřesáhl pětiprocentní hranici. Podíl bytů dokončených v rodinných domech se oproti roku 2007 zvýšil a poprvé od roku 1998 je vyšší než 50 %. Podíl počtu bytů v bytových domech je naopak ve srovnání s rokem 2007 nižší.
 
         V roce 2008 byla zahájena výstavba 43 531 bytů, což ve srovnání s rokem 2007 představuje pokles o 0,6 % (-265 bytů). Vzrostl počet zahájených bytů v rodinných domech o 9,2 % a také bytů v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech o 15,4 %. Ve všech ostatních kategoriích byl zaznamenán pokles, u bytů v bytových domech to bylo ve srovnání s rokem 2007 o 10,2 % méně.
            Nejvíce zahájených bytů bylo v rodinných domech, a to více než polovina. Je to nevyšší podíl ve struktuře zahájených bytů od roku 1998 a poprvé byla překonána 50% hranice. Dále pak následují byty v domech bytových s 31,5 % a nástavby, přístavby a vestavby k rodinným domům s  5,0 %. V souvislosti s růstem podílu nových bytů v rodinných domech klesá podíl zahájených bytů ve všech ostatních kategoriích
 
Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. Ke konci roku 2008 bylo tak v České republice rozestavěno 176 123 bytů, včetně těch, jejichž výstavba byla dočasně zastavena.
 Z celkového počtu 176 123 bytů rozestavěných k 31.12.2008 připadal největší podíl  50,6 % na nové byty v rodinných domech, 18,4 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 19,0 % v novostavbách bytových domů a 4,5 % v nástavbách, přístavbách a vestavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.
 
 
3.         Typy bytů
 
Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených bytových objektů. V roce 2008 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu 76,0 m ², což ve srovnání s rokem 2007 představuje nárůst o 8,0 %, průměrná užitková plocha 107,0 m ² – nárůst o 8,4 % Značné rozdíly jsou i u jednotlivých typů staveb. Zatímco nové byty v rodinných domech měly průměrnou obytnou plochu 93,6 m ² a průměrnou užitkovou plochu 138,8 m ², nové byty v bytových domech byly téměř o polovinu menší a průměrná obytná plocha jednoho bytu byla 54,0 m ², užitková plocha 71,2 m ². Nejmenší byty se již tradičně stavějí v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech, kde obytná plocha jednoho bytu v roce 2008 nepřekročila hranici 30 m ² a užitková plocha 40 m ².                
Průměrný počet pokojů připadajících na 1 byt se liší v závislosti na charakteru stavby. Celkově se v roce 2008 postavilo nejvíce bytů se čtyřmi pokoji, malé byty s jedním pokojem a garsoniéry společně nepředstavují ani 15 % z celkového počtu. U rodinných domů převažují větší byty, nejvíce se stavěly byty s pěti a více pokoji (41,8 % bytů), a také bytů se  čtyřmi pokoji bylo více než 40 %. Minimálně jsou zastoupeny garsoniéry a jednopokojové byty, které nedosahují ani jednoho procenta z celkového počtu nových bytů v rodinných domech. Struktura počtu pokojů v jednotlivých bytech je u ostatních kategorií rozdílná. Zatímco u bytů v nových bytových domech, v přístavbách nástavbách vestavbách k nim, a také u bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostor a nových bytů v nebytových budovách  převládaly byty se 2 pokoji, u přístaveb nástaveb a vestaveb k rodinným domům bylo nejvíce bytů třípokojových. Úplně odlišná je struktura u bytů v domech s pečovatelskou službou s domovech-penzionech, kde převládají jednopokojové byty včetně garsoniér.
Na jeden nově dokončený rodinný dům připadl v průměru 1 byt, na dům bytový 20 bytů. Nové rodinné domy měly průměrně 2,0 podlaží, nové bytové domy 4,6 podlaží.
 
Technická vybavenost nově dokončených bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody  se považuje za 100 % a nesleduje se. Ze všech bytů dokončených v roce 2008 bylo 64,2 % připojeno na plynovodní síť, necelé jedno procento bylo připojeno na lokální zásobník plynu pro dokončenou stavbu nebo pro obec a 35,2 % dokončených bytů bylo bez přívodu plynu. Struktura připojení byla obdobná jako v roce 2007. Na kanalizační síť bylo napojeno téměř 80 %  všech nových bytů, ve 14 % byl odpad napojen na žumpu a vlastní čističku odpadních vod mělo 6 % bytů, převážně v rodinných domech. Centrální vytápění (domovní nebo dálkové) mělo 84,8 % všech nových bytů, lokální topení mělo 12,3 % bytů a jiným způsobem bude vytápěno 3,0 % bytů. Centrální vytápění domovní bylo zvoleno převážně u rodinných domů, lokální topení, kde je kotel nebo jiné topidlo v bytě, bylo převážně u bytů v bytových domech.
 
Nejčastěji používaným stavebním materiálem byly cihly a tvárnice, zděné byty představují 83,0 % z celkového počtu dokončených. Výrazný podíl na tom mají rodinné domy, 91,4 % všech nových domů bylo zděných, zděná nosná konstrukce však převažuje u všech forem nových bytů. Pokračoval pokles podílu montovaných konstrukcí, a to z 22,5 % v roce 1997 na 3,0 % v roce 2008. Nejvíce se tato technologie používala při stavbě bytových domů, montovaných je také necelých 13,0 % z celkového počtu nově vzniklých bytů v upravených nebytových prostorech. Přetrvával nízký podíl dřevostaveb, pouhých 2,9 % nových bytů má dřevěnou konstrukci. Jedná se hlavně o rodinné domy, kde podíl dřevostaveb představuje 5,2 %. Oproti roku 2007 výrazně vzrostl podíl jiných materiálů, kterých se při stavbě využívá a to ze 3,0 % v roce 2007 na 11,1 % v roce 2008. Tyto materiály byly z 77,9 % použity při výstavbě nových bytů v bytových domech, na ostatních formách výstavby se podílely pouze okrajově.
 
Velikost stavebních pozemků rodinných domů trvale rostla. V roce 1997 byla průměrná plocha jednoho stavebního pozemku 887,6 m ², do roku 2008 se zvýšila na 1 098,5 m ². Velikost stavební plochy rodinných domů se pohybuje na stejné hladině jako v roce 2007, průměrná zastavěná plocha jednoho domu činila 133,6 m ² oproti  143,0 m ² v roce 2007. U nových bytových domů se oproti roku 2007 snížila jak průměrná plocha stavebního pozemku na 2 057,3 m ² (-6,0 %), tak i zastavěná plocha na 554,0 m ² (‑6,7 %).
 
            Průměrná doba výstavby jedné budovy v posledních letech mírně klesá, i když je stále dlouhá. Jeden rodinný dům se v roce 2008 v průměru stavěl 38 měsíců, bezmála o 1 rok byla kratší doba výstavby u bytových domů, jeden dům postavili průměrně za 26,8 měsíce. Nejdéle trvala výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům, v průměru více jak 5 let.
 
 
4.         Bytová výstavba podle krajů a obcí
 
V roce 2008 bylo nejvíce nových bytů dokončeno ve Středočeském kraji (8 041 bytů), dále pak v Praze (6 328 bytů) a kraji Jihomoravském (4 553 bytů). Oproti roku 2007 došlo pouze k výměně pořadí na prvních dvou místech, jinak se již dlouhodobě nejvíce staví ve výše zmíněných krajích. Na opačném konci pomyslného žebříčku byly kraje Karlovarský (628 bytů), Ústecký (993 bytů) a Zlínský (1 326 bytů). Ve všech krajích s výjimkou Prahy převažuje výstavba bytů v rodinných domech, v Praze jsou to byty v domech bytových.
Z dlouhodobějšího hlediska, pokud sledujeme vývoj v letech 1998 – 2008, se nejvíce bytů postavilo ve velkých městech - Praze, Brně a Plzni. Do popředí se dostaly i některé obce z okolí Prahy, např. Jesenice nebo Hostivice, které demonstrují proces tzv. suburbanizace, kdy je výstavba směřována do okolí velkých měst. 

5.         Pořizovací hodnota bytů

            Jedním z kvalitativních ukazatelů, které charakterizují dokončenou výstavbu, je pořizovací hodnota. Celková pořizovací hodnota všech nově dokončených bytů v ČR dosáhla v roce 2008 hodnoty 91,5 mld. Kč. Tato suma byla ve srovnání s rokem 2007 o 5,7 % vyšší. Nadále pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů. Průměrné pořizovací náklady připadající na jeden byt se zvýšily ve všech kategoriích bydlení s výjimkou nových bytů získaných stavebními úpravami nebytových prostor. V roce 2008 byly průměrné pořizovací náklady jednoho bytu v novém rodinném domě 3 088,0 tis. Kč a meziročně vzrostly o 6,3 %, u bytů v bytových domech to bylo 1 889,3 tis. Kč s meziročním nárůstem o 4,8 %. Tyto údaje však zastírají rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých domů a bytů, proto je při posuzování vývoje cen vhodnější přepočítání na plošné nebo objemové ukazatele. Průměrná pořizovací hodnota 1 m ³ kubatury nových rodinných domů byla v roce 2008 oproti roku 2007 o 7,2 % vyšší a činila 4 221 Kč. U bytových domů byla průměrná pořizovací hodnota 1 m ³  obestavěného prostoru  4 820 Kč a meziročně vzrostla o 1,4 %. Výrazný nárůst nastal i u průměrných hodnot 1 m ² obytné a užitkové plochy, a to opět ve všech kategoriích s výjimkou nových bytů ve stavebně upravených nebytových prostorách. Průměrná hodnota 1 m ² obytné plochy nového bytu byla 31 725 Kč a meziročně vzrostla o 6,5 %. U rodinných domů byl nárůst o 7,2 % v nových domech a o 8,6 % v přístavbách nástavbách a vestavbách. Také u bytových domů se nárůst pohyboval okolo 8,0 %, konkrétně u bytů v novostavbách o 7,9 % a bytů v přístavbách, nástavbách a vestavbách k bytovým domům o 8,3 %. Nárůst byl zaznamenán i u průměrné hodnoty 1 m ² užitkové plochy, která byla 22 534 Kč v roce 2008 oproti 21 263 Kč v roce 2007 (+5,0 %). U bytů v nových rodinných domech vzrostla hodnota 1 m ² užitkové plochy o 8,2 %, u bytů v bytových domech o 7,5 % a u bytů v nástavbách, přístavbách a vestavbách o 5,9 % u rodinných domů a 7,5% u domů bytových.
 
            Pokud budeme porovnávat průměrnou pořizovací hodnotu 1 m ² užitkové plochy nově dokončených bytů z územního hlediska, zjistíme, že tato hodnota je u bytů dokončených v Praze výrazně vyšší než v jiných regionech, a to jak u bytů v rodinných domech, tak o u bytů v obou formách nástaveb, přístaveb a vestaveb. Výjimkou jsou bytové domy, kde průměrná pořizovací hodnota 1 m ² užitkové plochy je nejvyšší v kraji Středočeském. Naopak u nejnižších hodnot to tak jednoznačné není. U bytů v bytových domech včetně přístaveb, nástaveb a vestaveb byly nejnižší hodnoty  1 m ² užitkové plochy v Ústeckém kraji, u nových bytů v rodinných domech v kraji Vysočina a u nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům v Moravskoslezském kraji.