Analýza bytové výstavby - v roce 2007

1. Souhrn

Zahajování a dokončování výstavby bytů

• v roce 2007 byla dokončena výstavba 41 649 bytů (růst o 38,0 %);
• zahájila se výstavba 43 796 bytů, což bylo nejvíce od roku 1993;
• vyšší počet zahájených bytů než bytů dokončených ovlivnilo zvýšení rozestavěnosti – na konci roku 2007 bylo rozestavěno 170 972 bytů.

Pořizovací hodnota

• pořizovací hodnota objektů k bydlení dokončených v roce 2007 dosáhla 86,6 mld. Kč;
• průměrná hodnota 1 bytu činila 2 099 tis. Kč (meziroční nárůst 1,4 %);
• průměrná hodnota 1 m2 obytné plochy byla 29,8 tis. Kč (růst o 3,3 %).

Technická vybavenost

• vybavenost elektřinou a dodávkou vody se považuje za 100 % a nesleduje se;
• přes 84 % bytů dokončených v roce 2007 bylo připojeno na centrální vytápění buď lokální nebo dálkové;
• více jak polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (67,9 %).

Doba výstavby

• průměrná doba výstavby 1 bytové budovy meziročně klesla o 2,7 % a činila 39,8 měsíců;
• ve srovnání s bytovými domy byla výrazně delší doba výstavby u rodinných domů a nástaveb a přístaveb k nim, cca 15 % rodinných domů se stavělo více než 5 let.

Velikost bytů

• průměrná obytná plocha 1 bytu se oproti roku 2006 snížila o 1,9 % na 70,4 m²;
• průměrná užitková plocha 1 bytu v roce 2007 činila 98,7 m² (pokles o 3,3 %);
• velikost užitkové plochy bytů v rodinných domech byla oproti bytům v bytových domech více než dvojnásobná, a také velikost obytné plochy bytů v rodinných domech se blíží dvojnásobku velikosti obytné plochy bytů v domech bytových

Počet pokojů na 1 byt

• garsoniéry činily 7,0 % z celkového počtu bytů, jednopokojové byty 10,0 %, dvoupokojové 22,0 %, třípokojové 22,7 %, čtyřpokojové 19,9 % a pěti a více pokojové 18,3 %;
• v rodinných domech převažovaly byty 5 + 1;
• v bytových domech převažovaly byty 2 + 1.

Stavební materiál nosných zdí

• převažovala zděná výstavba (rodinné domy 92 %, bytové domy 72,8 %);
• pokleslo využití montovaných konstrukcí (zvláště u bytových domů, a to z 22,5 % v roce 1997 na 4,2 % v roce 2007);
• přetrvával nízký podíl dřevěných konstrukcí (cca 3,9 %).

Stavební pozemky u rodinných domů

• pokračoval růst průměrné plochy stavebního pozemku (z 887,6 m2 v roce 1997 na 1 073 m² v roce 2007);
• průměrná zastavěná plocha činila 134,0 m².

Územní alokace bytů

• pokračoval proces tzv. suburbanizace, tj. směřování bytové výstavby do okrajů větších měst (Praha, Brno, Plzeň, Ostrava, Olomouc, Liberec);
• pokračovala intenzivní výstavba bytů ve střediscích zimní rekreace (např. Harrachov, Špindlerův Mlýn, Železná Ruda).

2. Počty bytů a jejich struktura

V roce 2007 bylo dokončeno 41 649 bytů a tento počet byl meziročně vyšší o 38,0 %. Růst počtu dokončených bytů nastal u všech kategorií výstavby mimo bytů v nových domech s pečovatelskou službou a domovech-penziónech, kde došlo k poklesu o 30,3 % a u nových bytů získaných stavebními úpravami stávajících nebytových prostor o 18,6 %.

V roce 2007 vzrostl v celkovém úhrnu podíl bytů dokončených v bytových domech, naopak podíl bytů dokončených v rodinných domech byl oproti roku 2006 nižší. Ostatní kategorie dokončených bytů měly na celkovém úhrnu nižší podíl.
V roce 2007 byla zahájena výstavba 43 796 bytů, což bylo nejvíce od roku 1993.
V roce 2007 představovalo 15 283 zahájených bytů v nových bytových domech 34,9 % z úhrnu všech zahájených bytů. Zastoupení počtu nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech překonalo hranici 40 %. V roce 2007 dosáhlo 47,9 %. Tento podíl ve srovnání s rokem 2006 vzrostl o 0,8 procentního bodu. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních devíti letech klesající tendenci. V roce 2007 činil už pouhých 5,3 %. Počet zahájených nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech oproti roku 2006 opět mírně klesl a jeho podíl činil 4,2 %. Pokles podílu na zahájené výstavbě bytů byl i ve zbývajících kategoriích bytů.

Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. Ke konci roku 2007 bylo tak v České republice rozestavěno 170 972 bytů, včetně těch, jejichž výstavba byla dočasně zastavena.

Z celkového počtu 170 972 bytů rozestavěných koncem roku 2007 připadal největší podíl 50,2 % na novostavby rodinných domů, 18,7 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 18,8 % v novostavbách bytových domů a 4,7 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.


3. Typy bytů

Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených bytových objektů. V roce 2007 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu 70,4 m ² a průměrná užitková plocha 98,7 m ².
Při výstavbě rodinných domů byla obytná plocha téměř dvojnásobná proti bytům v bytových domech (97,1 m ² ku 50,7 m ²). Nejmenší byty se staví v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech (30, 8m ²).
Velikost dokončených bytů se liší v závislosti na charakteru stavby. U rodinných domů převažují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové. Počet pokojů na jeden byt mírně roste .

Technická vybavenost bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody se považuje za 100 % a nesleduje se. Ve všech formách bytové výstavby klesl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou, s výjimkou nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům, kde byl stejný jako v roce 2006. Bez přívodu plynu bylo v roce 2007 dokončeno 33,6 % bytů. Více jak polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (67,9 %). Vlastní čističku odpadních vod mělo 9,9 % rodinných domů. Vytápění u rodinných domů bylo řešeno převážně centrálně (90,9 % centrální domovní, 0,3 % centrální dálkové). Oproti tomu z bytových domů jich bylo vytápěno centrálně domovně 42,5 % a centrálně dálkově 43,2 %.

Ze stavebních materiálů výrazně převažovala zděná výstavba. Z cihel a tvárnic bylo postaveno 91,6 % bytů. U rodinných domů to bylo 92,0 %, u bytových domů 72,8 %. Výrazně pokleslo používání montovaných konstrukcí ve výstavbě, a to zvláště u bytových domů z 22,5 % v roce 1997 na 4,2 %. Přetrvával nízký podíl dřevěných konstrukcí, u rodinných domů 4,6 % a u bytových domů dokonce jen 0,9 %. Jiné materiály byly použity při stavbě 3,0 % budov, a to zejména u rodinných domů.

Velikost stavebních pozemků rodinných domů v průběhu let trvale rostla. Průměrná plocha jednoho stavebního pozemku se zvýšila z 887,6 m ² v roce 1997 na 1 073 m ² v roce 2007. Větší stavební pozemky jsou v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až 1 200 m ²). Velikost zastavěné plochy stagnuje, a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů. Průměrná zastavěná plocha jednoho rodinného domu se pohybuje kolem 130 - 140 m ²; v roce 2007 to bylo 134,0 m ² na jeden rodinný dům.

Doba výstavby byla stále dlouhá, i když v posledních letech mírně klesá. V roce 2007 byl jeden rodinný dům postaven v průměru za 39 měsíců. Téměř 14,8 % rodinných domů se staví déle než 5 let. Bytové domy se stavěly v průměru o více jak 1/2 roku rychleji než rodinné domy (29 měsíců). Nejdéle trvá výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům (více jak 4,5 let).


4. Bytová výstavba podle krajů a obcí

V roce 2007 se nejvíce stavělo v Praze a v jejím okolí, ve Středočeském a Jihomoravském kraji, nejméně pak v Karlovarském, Ústeckém a Libereckém kraji. V Praze a Jihomoravském kraji se stavělo nejvíce bytů v domech bytových, v ostatních krajích převládaly byty v domech rodinných, a to převážně ve Středočeském, Jihočeském a Moravskoslezském kraji.


5. Pořizovací hodnota bytů

Nejdůležitější kvalitativní charakteristikou dokončených bytů je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Pod tímto pojmem se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu (minimálně ve výši uvedené v podkladech pro žádost o vydání stavebního povolení – orientační náklad na provedení stavby včetně technologie). Do celkové pořizovací hodnoty domů nepatří cena za stavební pozemek. V roce 2007 dosáhla celková hodnota všech dokončených bytů v ČR cca 86,6 mld. Kč.
V roce 2007 pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů. Výjimkou jsou nové byty v bytových domech, kde v roce 2007 činila průměrná pořizovací hodnota bytu 1 646 tis.Kč, ve srovnání s rokem 2006 byla o 18 tis. Kč nižší.
Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m3 kubatury, která je důležitým ekonomickým ukazatelem pro stavebníky, rostla od roku 1997 ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. V roce 2007 byla cena 1 m3 3 936 Kč u rodinných domů, u domů bytových byla průměrná cena 1 m3 4 755 Kč, což značí mírný nárůst v obou kategoriích. Oproti tomu pokles zaznamenala průměrná cena 1m2 obytné plochy v bytových domech, která byla 32 441 Kč, což je ve srovnání s rokem 2006 o 2,1 % méně.


1) Velikostní skupiny obcí ve vymezení a počtu obyvatel k 31. 12. 2007
2) Bez nástaveb a přístaveb.