Analýza bytové výstavby - v roce 2006

 
1.         Souhrn
 
Zahajování a dokončování výstavby bytů

• v roce 2006 byla dokončena výstavba 30 190 bytů (pokles o 8,1 %);
• zahájila se výstavba 43 747 bytů, což bylo nejvíce od roku 1993;
• vyšší počet zahájených bytů než bytů dokončených ovlivnilo zvýšení rozestavěnosti – na konci roku 2006 bylo rozestavěno 168 825 bytů.

 
Pořizovací hodnota

• pořizovací hodnota objektů k bydlení dokončených v roce 2006 dosáhla 61,8 mld. Kč;
• průměrná hodnota 1 bytu činila 2 069 tis. Kč (meziroční index 107,5 %);
• průměrná hodnota 1 m² obytné plochy byla 28,8 tis. Kč (růst o 5,3 %).

 
Technická vybavenost

• vybavenost elektřinou a dodávkou vody  se považuje za 100 % a nesleduje se;
• přes 90 % bytů dokončených v roce 2006 bylo připojeno na centrální vytápění buď lokální nebo dálkové;
• ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou;
• více jak polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (65,6 %).

 
Doba výstavby

• průměrná doba výstavby 1 bytové budovy meziročně klesla o 13,6 % a činila 41,6 měsíců;
• ve srovnání s bytovými domy byla výrazně delší doba výstavby  u rodinných domů a nástaveb a přístaveb k nim, cca 20 % rodinných domů se stavělo více než 5 let.

 
Velikost bytů

• průměrná obytná plocha 1 bytu se oproti roku 2005 zvětšila o 2,1 % na 71,8 m²;
• průměrná užitková plocha 1 bytu v roce 2006 činila 102,1 m²  (růst o 1,4 %);
• pokračoval růst obytné a užitkové plochy bytů, přičemž velikost užitkové plochy bytů v rodinných domech byla proti bytům v bytových domech více než dvojnásobná.

 
Počet pokojů na 1 byt

• garsoniéry činily 5,8 % z celkového počtu bytů, jednopokojové byty 12,8 %, dvoupokojové 20,1 %, třípokojové 20,8 %, čtyřpokojové 20,9 % a pěti a více pokojové 19,6 %;  
• v rodinných domech převažovaly byty 5 + 1;
• v bytových domech převažovaly byty 2 + 1.

 
Stavební materiál nosných zdí

• převažovala zděná výstavba (rodinné domy více než 90 %, bytové domy více než 75 %);
• pokleslo využití montovaných konstrukcí (zvláště u bytových domů, a to z 22,5 % v roce 1997 na 4,7 % v roce 2006;
• přetrvával nízký podíl dřevěných konstrukcí (cca 3,5 %).

 
Stavební pozemky u rodinných domů

• pokračoval růst průměrné plochy stavebního pozemku (z 887,6 m² v roce 1997 na 1 080 m²  v roce 2006);
• větší stavební pozemky byly v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až 1 200 m²);
• průměrná zastavěná plocha činila 136,3 m².

 
Územní alokace bytů

• pokračoval proces tzv. suburbanizace, tj. směřování bytové výstavby do okrajů větších měst (Praha, Plzeň, České Budějovice, Brno, Liberec);
• pokračovala intenzivní výstavba bytů ve střediscích zimní rekreace (např. Harrachov,  Špindlerův Mlýn, Železná  Ruda).

 
   
2.         Počty bytů a jejich struktura

V roce 2006 bylo dokončeno 30 190 bytů a tento počet byl meziročně nižší o 8,1 %. Pokles počtu dokončených bytů nastal u všech kategorií výstavby mimo bytů v nástavbách, přístavbách a vestavbách k bytovým domům, kde došlo k nárůstu o 12,8 %.

V roce 2006 opět vzrostl v celkovém úhrnu podíl bytů dokončených v rodinných domech a došlo k mírnému poklesu podílu bytových domů. Ostatní kategorie dokončených bytů měly na celkovém úhrnu nižší podíl.
         V případě zahájených bytů začala pokračovalo oživování bytové výstavby po hlubokém propadu začátkem devadesátých let a propadu v roce 2001. V tomto trendu pokračoval i rok 2006, kdy byla zahájena výstavba 43 747 bytů, což je nejvíce od roku 1993.
            V roce 2006 představovalo 14 541 zahájených bytů v nových bytových domech 33,2 % z úhrnu všech zahájených bytů. Zastoupení počtu nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech kolísá kolem hranice 40 %. V roce 2006 dosáhl  47,1 %. Tento podíl ve srovnání s rokem 2006 vzrostl o 3,6 procentního bodu. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních třech letech klesající tendenci. V roce 2006 činil už pouhých 5,5 %. Počet zahájených nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech o proti roku 2005 opět mírně klesl  a jeho podíl je 4,6 %. Pokles podílu na zahájené výstavbě bytů byl i v kategorii bytů ve stavebně upravených nebytových prostorách.
 
Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. V roce 2006 bylo tak v České republice rozestavěno 168 825 bytů, včetně těch, jejichž výstavba byla dočasně zastavena, což znamenalo 16,7 bytů na 1 000 obyvatel.
 
Z celkového počtu 168 825 bytů rozestavěných koncem roku 2006 připadal největší podíl  48,5 % na novostavby rodinných domů, 18,6 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 20,8 % v novostavbách bytových domů a 4,8 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.
 
 
3.         Typy bytů
 
Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených bytových objektů. V roce 2006 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu   71,8 m ² a průměrná užitková plocha 102,1 m ².
Při výstavbě rodinných domů je obytná plocha téměř dvojnásobná proti bytům v bytových domech (97,9 m ² ku 50,2 m ²). Nejmenší byty se staví v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech (28,3 m ²).     
Velikost dokončených bytů se liší v závislosti na charakteru stavby. U rodinných domů převažují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové. Počet pokojů na jeden byt mírně roste.
 
Technická vybavenost bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody  se považuje za 100 % a nesleduje se. Ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou. Bez přívodu plynu bylo v roce 2006 dokončeno 30,5 % bytů. Více jak polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (65,6 %). Vlastní čističku odpadních vod mělo 9,8 % rodinných domů. Vytápění u rodinných domů bylo  řešeno převážně centrálně (90,7 % centrální domovní, 0,5 % centrální dálkové). Z bytových domů jich bylo vytápěno centrálně domovně 43,0 % a centrálně dálkově 40,8 %.
 
Ze stavebních materiálů převažovala zděná výstavba – 92,0 % bytů bylo postaveno z cihel a tvárnic. U rodinných domů je to 92,6 %, u bytových domů  77,7 %. Výrazně pokleslo používání montovaných konstrukcí ve výstavbě, a to zvláště u bytových domů z 22,5 % v roce 1997 na 4,7 % v roce 2006. Přetrvává nízký podíl dřevěných konstrukcí, u rodinných domů 3,6 % a u bytových domů dokonce jen 1,0 %.
 
Velikost stavebních pozemků rodinných domů v průběhu let trvale rostla. Průměrná plocha jednoho stavebního pozemku se zvýšila z 887,6 m ²  v roce 1997 na 1 080 m ²  v roce 2006. Větší stavební pozemky jsou v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až  1 200 m ²). Velikost zastavěné plochy stagnuje, a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů. Průměrná zastavěná plocha jednoho rodinného domu se pohybuje kolem 140 - 150 m ²; v roce 2006 to bylo 136,3 m ² na jeden rodinný dům.
 
Doba výstavby byla stále dlouhá, i když v posledních letech mírně klesá. V roce 2006 byl jeden rodinný dům postaven v průměru za 3,3 roků. Téměř 20 % rodinných domů se staví déle než 5 let. Bytové domy se stavěly v průměru o více jak 1/2 roku rychleji než rodinné domy (2,6 roků). Nejdéle trvá výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům (více jak  5 let) .
 
 
4.         Bytová výstavba podle krajů a obcí
 
V roce 2006 se nejvíce stavělo v Praze a v jejím okolí, ve Středočeském a Jihomoravském kraji, nejméně v Libereckém a v Karlovarském kraji. Pokračoval trend zahájený v druhé polovině devadesátých let, kdy se začala významněji uplatňovat tzv. suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí větších měst. Naopak průmyslové regiony severních a severozápadních Čech vykazují nejnižší hodnoty v intenzitě bytové výstavby. ¹⁾ Obce ve vymezení k 31. 12. 2006
²⁾ středního stavu průměrně ročně


5.         Pořizovací hodnota bytů
 
Nejdůležitější kvalitativní charakteristikou dokončených bytů je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Pod tímto pojmem se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu (minimálně ve výši uvedené v podkladech pro žádost o vydání stavebního povolení – orientační náklad na provedení stavby včetně technologie). Do celkové pořizovací hodnoty domů nepatří cena za stavební pozemek. V roce 2006 dosáhla celková hodnota všech dokončených bytů v ČR cca 61,8 mld. Kč.
V roce 2006 pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů (s výjimkou přechodné stagnace v letech 2000 a 2001). V roce 2006 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2 848,9 tis.Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla o více jak 700 tis. Kč  vyšší.
Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m ³ kubatury, která je důležitým ekonomickým ukazatelem pro stavebníky, rostla od roku 1997 ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během deseti let se u rodinných domů ukazatel zvýšil o 66,4 %.  V roce 2006 byla cena 1 m ³  3 743 Kč. Podstatně menší, avšak rovněž plynulé tempo zaznamenává nárůst cen za 1 m ² obytné plochy (o 25,9 % na 29 090 Kč) a za 1 m ² užitkové plochy bytů (o 41,5 % na 19 946 Kč).