Analýza bytové výstavby - v roce 2005

1.Souhrn

Zahajování a dokončování výstavby bytů

- v roce 2005 byla dokončena výstavba 32 863 bytů, tj. nejvíce od roku 1993
- rovněž počet bytů, jejichž výstavba byla zahájena (40 381 bytů), byl nejvyšší od roku 1993
- vyšší počet zahájených bytů než bytů dokončených ovlivnil zvýšení rozestavěnosti – na konci roku 2005 bylo rozestavěno 155 202 bytů


Pořizovací hodnota

- pořizovací hodnota bytů dokončených v roce 2005 dosáhla 62,3 mld Kč
- pořizovací hodnota 1 bytu dosáhla 1 918,3 tis. Kč (index 2005/2004 byl 104,3)
- pořizovací hodnota 1 m2 obytné plochy dosáhla 27,3 tis. Kč (index 2005/2004 byl 101,7)


Technická vybavenost ^{1 )} :

- přes 90 % bytů bylo připojeno na centrální vytápění buď lokální nebo dálkové
- ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou jako důsledek pokračující plynofikace
- více jak polovina nových rodinných domů bylo napojeno na kanalizační síť

1) Vybavenost elektřinou a dodávkou vody se považuje za 100 % a nesleduje se


Doba výstavby

- průměrná doba výstavby 1 budovy dosáhla 45,1 měsíců (index 2005/2004 je 99,6)
- výrazně delší doba výstavby byla u rodinných domů a nástaveb a přístaveb k nim než u bytových domů, cca 20 % rodinných domů se staví více než 5 let


Velikost bytů , plocha bytů v m2

- průměrná obytná plocha 1 bytu v roce 2005 byla 70,3 m2 ( index 2005/2004 102,6)
- průměrná užitková plocha 1 bytu v roce 2005 byla 100,7 m2 ( index 2005/2004 96,5)
- trvalý růst obytné a užitkové plochy bytů u výstavby rodinných domů, přičemž velikost užitkové plochy byla proti bytům v bytových domech více než dvojnásobná


Pokojovost bytů (počet pokojů na 1 byt)
- garsoniéry činily 5,9 % z celkového počtu bytů, 1 pokojové byty 13,4 %,
2 pokojové byty 22,3 %, 3 pokojové 20,9 % 4 pokojové 18,3 % a 5 a více pokojové 19,2 %
- rodinné domy - převažují byty 5 + 1
- bytové domy - převažují byty 2 + 1


Stavební materiál nosných zdí :

- převažovala zděná výstavba, u rodinných domů více než 90 %, u bytových domů více než 60 %
- pokles montovaných konstrukcí, zvláště u bytových domů a to z 22,5 % v roce 1997 na 6,2 % v roce 2005
- přetrvává nízký podíl dřevěných konstrukcí (cca 1,7 %)


Stavební pozemky (jen rodinné domy) :

- trvalý růst průměrné plochy stavebního pozemku (z 887,6 m2 v roce 1997 na 1 131,8 m2 v roce 2005 )
- větší stavební pozemky v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až 1 200 m2
- stagnace průměrné zastavěné plochy (140 až 150 m2) a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů


Územní alokace bytů

- pokračoval proces tzv. suburbanizace, tj. směřování bytové výstavby do zázemí
- větších měst (Praha, Plzeň, České Budějovice, Brno, Liberec)
- pokračovala intenzivní výstavba bytů ve střediscích zimní rekreace (Harrachov, Špindlerův Mlýn, Železná Ruda)


1. Počty bytů a jejich struktura

V roce 2005 bylo dokončeno 32 863 bytů. Tento počet je srovnatelný s dokončenou výstavbou 31 509 bytů v roce 1993 a představuje tak další etapu oživení bytové výstavby.

V roce 2005 mírně poklesl podíl bytů dokončených v rodinných domech, a to jak v novostavbách, tak formou nástaveb a přístaveb ke starším rodinným domům. Přesto se v rodinných domech staví téměř polovina nových bytů. Zastoupení bytových domů mezi dokončenými byty se v poslední době zvýšilo, u bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům došlo k poklesu.
V případě zahájených bytů začala druhá etapa postupného oživování bytové výstavby po hlubokém propadu začátkem devadesátých let a propadu v roce 2001. V tomto trendu pokračoval rok 2005, kdy byla zahájena výstavba 40 381 bytů, což je nejvíce od roku 1990.
V roce 2005 představovalo 13 574 zahájených bytů v nových bytových domech 33,6 % z úhrnu zahájených bytů. Tento podíl ve srovnání s rokem 2004 vzrostl o 14,1 %. Zastoupení nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech kolísá kolem hranice 40 % a v roce 2005 dosáhl 43,5 %. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních třech letech klesající tendenci. V roce 2005 činil už pouhých 7,8 %. Počet zahájených nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech o proti roku 2004 klesl a je 5,2 % (v roce 2004 to bylo 6,1 %). Pokles podílu na zahájené výstavbě bytů byl v kategorii bytů ve stavebně upravených nebytových prostorách, u bytů v domech s pečovatelskou službou a domovech-penziónech. U bytů vzniklých v nebytových stavbách (budovách) došlo k mírnému vzestupu o 3,1 % .

Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. V roce 2005 bylo tak v České republice rozestavěno 155 202 bytů, včetně těch, jejichž výstavba byla dočasně zastavena, což znamenalo 15,2 bytů na 1 000 obyvatel. Proti roku 1994 se počet rozestavěných bytů zvýšil 2,5krát.

Z celkového počtu 155 202 bytů rozestavěných koncem roku 2005 připadal největší podíl 48,0 % na novostavby rodinných domů, 19,7 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 19,7 % v novostavbách bytových domů a 5,1 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.


3. Typy bytů

Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených bytových objektů. V roce 2005 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu 70,3 m2 a průměrná užitková plocha 100,7 m2.
Při výstavbě rodinných domů je obytná plocha téměř dvojnásobná proti bytům v bytových domech (98,1m2 ku 50,4 m2). Nejmenší byty se staví v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech (26,5 m2).



Velikost dokončených bytů se liší v závislosti na charakteru stavby. U rodinných domů převažují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové. Počet pokojů na jeden byt mírně roste.
Technická vybavenost bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody se považuje za 100 % a nesleduje se. Ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou jako důsledek pokračující plynofikace. Bez přívodu plynu bylo v roce 2005 dokončeno pouze 34,0 % bytů. Více jako polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (63,2 %). Vlastní čističku odpadních vod mělo 10,0 % rodinných domů. Vytápění u rodinných domů bylo z 92,4 % řešeno centrálně. Z bytových domů jich bylo vytápěno centrálně 37,6 % a dálkově 45,4 %.

Ze stavebních materiálů převažovala zděná výstavba – 81,4 % bytů bylo postaveno z cihel a tvárnic. U rodinných domů je to 93,6 %, u bytových domů 63,8 %. Pokleslo používání montovaných konstrukcí ve výstavbě, a to zvláště u bytových domů z 22,5 % v roce 1997 na 6,2 % v roce 2005. Přetrvává nízký podíl dřevěných konstrukcí (1,7 %).

Velikost stavebních pozemků rodinných domů v průběhu let trvale rostla. Průměrná plocha jednoho stavebního pozemku se zvýšila z 887,6 m2 v roce 1997 na 1 131,8 m2 v roce 2005. Větší stavební pozemky jsou v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až 1 200 m2). Velikost zastavěné plochy stagnuje, a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů. Průměrná zastavěná plocha jednoho rodinného domu se pohybuje kolem 140 - 150 m2; v roce 2005 to bylo 139,9 m2 na 1 rodinný dům.

Doba výstavby byla stále dlouhá, i když v posledních letech mírně klesá. V roce 2005 byl 1 rodinný dům postaven v průměru za 3,6 roků. Téměř 20 % rodinných domů se staví déle než 5 let. Bytové domy se stavěly v průměru o více jak 1 rok rychleji než rodinné domy (2,3 roků). Nejdéle trvá výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům (více jak 5 let) .


4. Bytová výstavba podle krajů a obcí

V roce 2005 se relativně nejvíce stavělo v Praze a v jejím zázemí, ve Středočeském a Jihomoravském kraji, nejméně v Olomouckém a v Ústeckém kraji. Pokračoval trend zahájený v druhé polovině devadesátých let kdy se začala významněji uplatňovat tzv. suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí větších měst. Naopak průmyslové regiony severních a severozápadních Čech vykazují nejnižší hodnoty v intenzitě bytové výstavby. Podrobněji podle obcí a podle správních obvodů obcí s rozšířenou pravomocí – viz. příloha.


5. Pořizovací hodnota bytů

Nejdůležitější kvalitativní charakteristikou dokončených bytů je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Pod tímto pojmem se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu (minimálně ve výši uvedené v podkladech pro žádost o vydání stavebního povolení – orientační náklad na provedení stavby včetně technologie). Do celkové pořizovací hodnoty domů nepatří cena za stavební pozemek. V roce 2005 dosáhla celková hodnota všech dokončených bytů v ČR cca 62,3 mld Kč.

V roce 2005 pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů (s výjimkou přechodné stagnace v letech 2000 a 2001). V roce 2005 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2 742,5 tis.Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla o 598,5 tis. Kč (o 27,9 %) vyšší.

Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m3 kubatury, která je důležitým ekonomických ukazatelem pro stavebníky, rostla od roku 1997 ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během osmi let se u rodinných domů ukazatel zvýšil o 40,7 %. V roce 2005 byla cena 1 m3 3 496 Kč. Podstatně menší, avšak rovněž plynulé tempo zaznamenává nárůst cen za 1 m2 obytné plochy (o 21,0 % na 27 942 Kč) a za 1 m2 užitkové plochy bytů (o 33,3 % na 18 800 Kč).