Analýza bytové výstavby - v roce 2004

1. Počty bytů a jejich struktura

V roce 2004 bylo dokončeno 32 268 bytů a bylo tak dosaženo téměř stejné úrovně jako v roce 1992, což představuje tak další etapu oživení bytové výstavby. Nicméně vrcholu v sedmdesátých letech bytová výstavba stále ještě nedosahuje. Také v mezinárodním srovnání Česká republika v intenzitě bytové výstavby za většinou vyspělých západoevropských zemí zaostává (viz. kap. 6).

V roce 2004 mírně poklesl podíl bytů dokončených v rodinných domech, a to jak v novostavbách, tak formou nástaveb a přístaveb ke starším rodinným domům. Přesto se v rodinných domech staví téměř polovina nových bytů. Zastoupení bytových domů mezi dokončenými byty se v poslední době zvýšilo, a to i u bytů dokončených v nástavbách a přístavbách k bytovým domům.

V případě zahájených bytů začala druhá etapa postupného oživování bytové výstavby po hlubokém propadu začátkem devadesátých let a propadu v roce 2001 a v roce 2002. V tomto trendu pokračoval i rok 2004, kdy byla zahájena výstavba 39 037 bytů (nárůst oproti roku 2003 o 7, 0 %), což je nejvíce od roku 1990.

V roce 2004 představovalo 11 901 zahájených bytů v nových bytových domech 33,0 % z úhrnu zahájených bytů. Tento podíl ve srovnání s rokem 2003 vzrostl  o 5,5 %. Zastoupení nových rodinných domů v zahajované bytové výstavbě v posledních letech kolísá kolem hranice 40 % a v roce 2004 dosáhl 43,9 %. Podíl bytů zahájených formou nástaveb a přístaveb k rodinných domům má v posledních třech letech klesající tendenci. V roce 2004 činil už pouhých 6,7 %. Počet zahájených nástavbových a přístavbových bytů v bytových domech zůstal téměř na úrovni roku 2003 a činí 6,1 %  (v roce 2003 to bylo 6,3 %). Pokles podílu na zahájené výstavbě bytů byl v kategorii bytů v nebytových
objektech. U bytů vzniklých stavebními úpravami nebytových prostorů došlo k mírnému vzestupu o 2,6 % a na stejné úrovni jako v roce 2003 (2,8 %) zůstala kategorie bytů v domovech-penzionech a v domech s pečovatelskou službou.

Rozestavěnost zůstává jedinou fází bytové výstavby, která od roku svého minima (1994) zaznamenává neustálý nárůst. V roce 2004 bylo tak v České republice rozestavěno 146 801 bytů, což znamenalo 14,4 bytů na 1 000 obyvatel. Proti roku 1994 se počet rozestavěných bytů zvýšil téměř 2,5krát.

Z celkového počtu 146 801 bytů rozestavěných koncem roku 2004 připadal největší podíl (48,0 %) na novostavby rodinných domů, 20,6 % bytů bylo rozestavěno formou nástaveb a přístaveb k rodinným domům. V bytových domech bylo vzhledem k mnohem kratší době jejich výstavby rozestavěno podstatně méně bytů, konkrétně 18,9 % v novostavbách bytových domů a 4,9 % v nástavbách a přístavbách k bytovým domům. Zbytek rozestavěných bytů připadal na ostatní druhy budov, v nichž byly nové byty stavěny.

2. Typy bytů

 
Velikost obytné a užitkové plochy bytů v průběhu let kolísala v závislosti na struktuře dokončených bytových objektů. V roce 2004 byla průměrná obytná plocha jednoho bytu 68,5 m² a průměrná užitková plocha 104,4 m².
 

 
Velikost dokončených bytů se liší v závislosti na charakteru stavby. U rodinných domů převažují byty 5+1, zatímco v bytových domech převládají byty dvoupokojové. Počet pokojů na jeden byt mírně roste.
 Při výstavbě rodinných domů je obytná plocha téměř dvojnásobná proti bytům v bytových domech (97,0 m ² ku 47,5 m ² ). Nejmenší byty se staví v domech s pečovatelskou službou a domovech-penzionech (25,2 m ² ).
 
Technická vybavenost bytů se rok od roku zlepšuje. Vybavenost elektřinou a dodávkou vody  se považuje za 100 % a nesleduje se. Ve všech formách bytové výstavby rostl podíl bytů vybavených plynovodní přípojkou jako důsledek pokračující plynofikace. Bez přívodu plynu bylo v roce 2004 dokončeno pouze 32,5 % bytů. Téměř polovina nových rodinných domů byla napojena na kanalizační síť (47,3 %). Vlastní čističku odpadních vod mělo 10,0 % rodinných domů. Vytápění u rodinných domů bylo z 91,8 % řešeno centrálně. Z bytových domů jich bylo vytápěno centrálně 48,9 % a dálkově 34,4 %. Vysoké je také vybavení rodinných domů garážemi (více než 2/3), v bytových domech (1/3).
 
Ze stavebních materiálů převažovala zděná výstavba – 86 % bytů bylo postaveno z cihel a tvárnic. U rodinných domů je to 94,1 %, u bytových domů  75,9 %. Pokleslo používání montovaných konstrukcí ve výstavbě, a to zvláště u bytových domů z 22,5 % v roce 1997 na 4,6 % v roce 2004. Přetrvává nízký podíl dřevěných konstrukcí (1,4 %).
 
Velikost stavebních pozemků rodinných domů v průběhu let trvale rostla. Průměrná plocha jednoho stavebního pozemku se zvýšila z 887,6 m ²  v roce 1997 na 1 131,8 m ²  v roce 2004. Větší stavební pozemky jsou v menších obcích s počtem do 5 000 obyvatel (průměr až  1 200 m ² ). Velikost zastavěné plochy stagnuje, a to rovnoměrně podle velikosti obcí i podle krajů. Průměrná zastavěná plocha jednoho rodinného domu se pohybuje kolem 140 - 150 m ² ; v roce 2004 to bylo 139,9 m ² na 1 rodinný dům.
 

Doba výstavby byla stále dlouhá, i když v posledních letech mírně klesá. V roce 2004 byl             1 rodinný dům postaven v průměru za necelé 4 roky. Téměř 20 % rodinných domů se staví déle než    5 let. Bytové domy se stavěly v průměru o 1 rok rychleji. Nejdéle trvá výstavba nástaveb, přístaveb a vestaveb k rodinným domům (více jak 5 let) a nejrychleji jsou postaveny nástavby, přístavby a vestavby k bytovým domům (2 a čtvrt roku).

3. Bytová výstavba podle krajů a obcí

V roce 2004 se relativně nejvíce stavělo v Praze a v jejím zázemí, ve Středočeském a Jihomoravském kraji, nejméně v Karlovarském a v Ústeckém kraji. Pokračoval trend zahájený v druhé polovině devadesátých let kdy se začala významněji uplatňovat tzv. suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí větších měst. Naopak průmyslové regiony severních a severozápadních Čech vykazují nejnižší hodnoty v intenzitě bytové výstavby.

 
4.  Pořizovací hodnota bytů
 

Nejdůležitější kvalitativní charakteristikou dokončených bytů je pořizovací hodnota, která je udávána za celou stavbu. Pod tímto pojmem se rozumí celkové předpokládané investiční náklady na výstavbu (minimálně ve výši uvedené v podkladech pro žádost o vydání stavebního povolení – orientační náklad na provedení stavby včetně technologie). Do celkové pořizovací hodnoty domů nepatří cena za stavební pozemek. V roce 2004 dosáhla celková hodnota všech dokončených bytů v ČR cca 59,6 mld Kč.
V roce 2004 pokračovala tendence zvyšování nákladů na výstavbu nových obytných objektů (s výjimkou přechodné stagnace v letech 2000 a 2001). V roce 2004 činila průměrná pořizovací hodnota bytu v novém rodinném domě 2 712,5 tis.Kč, ve srovnání s rokem 1997 byla o 568,5 tis. Kč (o 26,5 %) vyšší.
Jelikož údaj o průměrné pořizovací hodnotě jednoho bytu zastírá rozdíly v objemové i plošné velikosti jednotlivých bytů či domů, je pro posouzení vývoje cen výstavby objektivnější přepočíst celkovou pořizovací hodnotu na plošnou, popř. objemovou jednotku nového bytu. Pořizovací hodnota za 1 m ³ kubatury, která je důležitým ekonomických ukazatelem pro stavebníky, rostla od roku 1997 ještě rychleji než průměrné náklady na pořízení jednoho bytu. Během sedmi let se ukazatel zvýšil o 37,3 %.  V roce 2004 byla cena 1 m ³  3 412 Kč. Podstatně menší, avšak rovněž plynulé tempo zaznamenává nárůst cen za 1 m ² obytné plochy (o 21,0 % na 27 960 Kč) a za 1 m ² užitkové plochy bytů (o 27,0 % na 17 910 Kč).



5.  Retrospektiva
6. Mezinárodní srovnání