Úroveň bytové výstavby v rámci okresů, kterou se z

Mnohem zajímavější je ale srovnání podílu jednotlivých správních obvodů na celkovém počtu dokončených bytů kraje s podílem jednotlivých obvodů na počtu obyvatel kraje. Nejvýraznější rozdíl vykazují správní obvody Černošice, Brandýs nad Labem – Stará Boleslav a Říčany. Zatímco v černošickém obvodu žije pouze necelých 8 % obyvatel kraje, bylo zde dokončeno přes 20 % všech bytů. Brandýs nad Labem – Stará Boleslav se podílí na obyvatelstvu kraje necelými 6 %, zatímco na počtu bytů téměř 13 %. Poslední jmenovaný obvod – Říčany vykazuje 3,7 % obyvatelstva kraje a 7,2 % všech dokončených bytů v kraji. Zatímco se tyto tři správní obvody podílí zhruba 17 % na obyvatelstvu kraje a pouze 12 % na celkové rozloze, bylo zde během osmi sledovaných let dokončeno více než 40 % všech bytů kraje. Jedná se o oblast v nejužším zázemí Prahy, kde se po roce 1989 v největší míře rozvíjí bytová výstavba. Tato skutečnost již byla nastíněna v rámci analýzy bytové výstavby na úrovni okresů.

Celkový nárůst počtu dokončených bytů se odráží v narůstajícím počtu obcí, kde probíhá bytová výstavba. Graf 7 ukazuje, že zatímco v roce 1997 se stavělo v přibližně 500 obcích, na konci sledovaného období v roce 2004 byl alespoň jeden byt dokončen v 640 obcích Středočeského kraje.

Lepší pohled na úroveň bytové výstavby získáme při hodnocení počtu dokončených bytů vztažených k počtu obyvatel. Intenzita bytové výstavby se ve Středočeském kraji v průběhu sledovaných osmi let postupně zvyšuje. Zatímco v roce 1997 připadaly na 1000 obyvatel 2,1 dokončené byty, v roce 2004 se jednalo o 5,4 bytu.

V celém sledovaném období dosahovaly nejvyšších hodnot intenzity bytové výstavby správní obvody Černošice, Říčany a Brandýs nad Labem – Stará Boleslav s velkým odstupem za ostatními obvody. V roce 2004 bylo v brandýském a černošickém obvodě dokončeno dokonce 18 resp. 17 bytů na 1000 obyvatel. I tento ukazatel tedy potvrzuje specifickou situaci v zázemí hlavního města s nadprůměrnou bytovou výstavbou. Obvody Černošice a Brandýs nad Labem - Stará Boleslav dosáhly během sledovaného období 1997 – 2004 dokonce nejvyšší průměrné roční intenzity bytové výstavby mezi všemi správními obvody republiky. Říčany obsadily 4. místo za obvodem Kuřim z Jihomoravského kraje.

V kartogramu jsou správní obvody Středočeského kraje rozděleny do tří kategorií. První skupinu tvoří obvody s nejvyšší intenzitou bytové výstavby, jejíž hodnoty se pohybují nad celokrajským průměrem. Druhá kategorie zahrnuje obvody, kde intenzita dosáhla vyšších hodnot než činí průměr za Českou republiku, ale zároveň je nižší než hodnota za kraj. Ve zbývajících obvodech se pak dokončují byty s nižší intenzitou než v kraji a zároveň v republice. Z kartogramu je dobře patrný prstencový charakter, který tyto tři kategorie obvodů tvoří. Až na výjimky se potvrzuje závislost intenzity bytové výstavby na blízkosti Prahy, kdy se staví nejméně v periferních oblastech kraje a nejvíce v nejbližším pražském zázemí. Zmiňované výjimky tvoří obvody Mladá Boleslav, Mnichovo Hradiště, Poděbrady a Čáslav, které rovněž vykazují vyšší intenzitu bytové výstavby, jsou však od Prahy více vzdáleny.

Dlouhodobě podprůměrnou intenzitu bytové výstavby vykazují obvody Slaný, Nymburk, Rakovník, Neratovice a Příbram. Faktory, které ovlivňují nízkou atraktivitu území, jsou stejně jako u rozvíjejících se regionů geografická poloha a ekonomická struktura. Nízkou intenzitou bytové výstavby se vyznačují oblasti na periferii, hospodářsky slabé či strukturálně postižené.

Tabulka 17 ukazuje odlišnosti v intenzitě bytové výstavby mezi jednotlivými velikostními skupinami obcí. Nejvíce se staví ve středně velkých kategoriích obcí s jedním až pěti tisíci obyvateli, následují malé obce do jednoho tisíce obyvatel a v obcích nad pět tisíc obyvatel se intenzita bytové výstavby postupně s přibývajícím počtem obyvatel snižuje. Středně velké obce jsou atraktivní z hlediska bytové výstavby i na úrovni celé republiky. Nabízejí jak příjemné a klidné prostředí bez nešvarů velkých měst, tak zároveň poměrně dobrou vybavenost základními službami. Došlo tak k přesunu hlavního směru bytové výstavby po roce 1989, před kterým byl podporován rozvoj a výstavba bytů především ve městech v podobě řízené urbanizace a koncentrace obyvatelstva do sídlištní zástavby.

Ve všech velikostních kategoriích dominují v intenzitě bytové výstavby obvody Černošice, Říčany a Brandýs nad Labem – Stará Boleslav. Na Říčansku se s největší intenzitou staví v nejmenších obcích do 499 obyvatel, v černošickém obvodě se jedná kromě sídelního města ještě o kategorii od 1000 do 1999 obyvatel stejně jako v obvodě brandýském.

Bytová výstavba v sídelních městech správních obvodů se velmi liší. V téměř polovině obvodů je sídelní město územím s nejnižší intenzitou bytové výstavby. Méně než jeden byt na 1000 obyvatel ročně byl dokončen ve městech Neratovice, Příbram, Kladno. Na opačné straně stojí město Černošice, kde se průměrně ročně dokončilo více než 10 bytů na 1000 obyvatel a jedná se o území s nejvyšší intenzitou bytové výstavby v rámci obvodu. Dalšími sídelními městy s nejvyšší intenzitou bytové výstavby jsou Poděbrady a Říčany. Zatímco v Říčanech a Černošicích se jedná téměř výhradně o výstavbu rodinných domů, v Poděbradech tvoří dokončené byty v jiných druzích staveb větší podíl. Lázeňské město patří k atraktivním místům k bydlení, o nově postavené byty je zde zájem, vznikají jak na okraji města tak v blízkosti lázeňského parku. Během dvou let by zde mělo být postaveno dalších asi 250 bytů a připravují se projekty na další.⁷

Z bývalých okresních měst se v největší míře staví v Benešově, Berouně a Mladé Boleslavi. Atraktivní jsou především města v dobré dostupnosti do Prahy. V Benešově a Berouně je po bytech velká poptávka a ačkoliv se zde byty staví, je jich stále nedostatek. Problém představují často také vysoké ceny bytů, které tlačí nahoru právě blízkost Prahy. To je nevýhodné především pro tamní obyvatele, kteří pracují v místě a vydělávají méně než Pražané. Například v Berouně budou soukromí investoři v příštích letech stavět přibližně 300 bytů na okraji i v centru města. Na dalších 600 bytů v areálu bývalých kasáren v centru Berouna je soukromým investorem připraven investiční záměr.⁸ V Benešově by mělo v příštích pár letech vzniknout asi 300 bytů v bytových i rodinných domech, na kterých se bude podílet jak soukromý investor tak město. ⁹

Ve městě Mladá Boleslav panuje specifická situace – poptávku po bytech zde zvyšují zaměstnanci automobilky, kteří mohou získat výhodné půjčky od zaměstnavatele. Za prací sem navíc přicházejí lidé z jiných regionů. Byty se zde staví a v nejbližších letech se plánuje výstavba dalších asi 200 nových bytů v okrajových i vnitřních částech města. ¹⁰

Dalším městem, kde se situace razantně změnila v důsledku automobilového průmyslu, je Kolín. Příchod japonsko-francouzského konsorcia Toyota – Peugeot – Citroën zapříčinil rozvoj bytové výstavby, protože je nutné zabezpečit bydlení pro zaměstnance ze vzdálených oblastí. Dokončeno bylo už kolem 300 bytů, další stovky by měly brzy následovat. Zaměstnanci automobilky by měli bydlet i v nedaleké Kutné Hoře, kde se rovněž připravují projekty nové výstavby na téměř 300 bytů. ¹¹ Desítky nových bytů plánují postavit také v Mělníku či Nymburku.

Obce, které se vyznačují největší intenzitou bytové výstavby, se nacházejí v blízkém zázemí Prahy. Nejčastěji spadají do správních obvodů Říčan, Brandýsa nad Labem – Staré Boleslavi a Černošic. Vysokou intenzitu bytové výstavby zaznamenáme i v některých obcích obvodů přiléhajících ke zmiňovaným třem obvodům jako jsou Kladno, Český Brod, Neratovice. Na přední místa se dostala také obec Bradlec z mladoboleslavského obvodu, která se nachází v zázemí Mladé Boleslavi a výstavba je zde ovlivněna blízkostí automobilky. Významnými faktory pro rozvoj bytové výstavby v obcích jsou především dopravní dostupnost, atraktivita přírodního i sociálního prostředí a nabídka stavebních pozemků.

Nejvýznamnější oblastí, kde byl suburbanizační proces započat již na začátku devadesátých, je právě jižní zázemí hlavního města. Jedná se o části černošického a říčanského obvodu, kam směřuje investiční aktivita zhruba od roku 1993, kdy se jedním z center rozvoje staly Průhonice, které si zachovaly výjimečnou rezidenční pozici po celé komunistické období. ¹² Další centrum pak tvořily obce Dolní Břežany, Zvole a Ohrobec v Povltaví. Do těchto oblastí se koncentrovala výstavba velkých rodinných domů s nadstandardním vybavením, velkou obytnou plochou a pozemkem pro majetné obyvatele s cenou od 5 mil. Kč. ¹³ Suburbanizace na počátku 90. let se týkala především nejvyšších příjmových skupin obyvatelstva, protože například k získání hypotéky na výstavbu rodinného domu potřebovala rodina prokázat trojnásobek průměrného příjmu. ¹⁴ Dobrá dostupnost Prahy a kvalitní životní prostředí jsou hlavními důvody růstu právě těchto oblastí, tradiční rekreační funkci nahrazuje funkce obytná. Jedná se o území lemující dálnici D1 (např. Průhonice, Nupaky), starou benešovskou silnici č. 603 (např. Vestec, Jesenice, Psáry) a tok Vltavy, kde je v souvislosti s intenzivní bytovou výstavbou největší nárůst počtu obyvatel v 90. letech v rámci celého kraje. Obce Jesenice, Říčany a Černošice patří mezi 5 obcí, které přistěhovalectvím získaly během období 1991 – 2004 největší počet obyvatel v celém kraji a mezi 8 obcí s největším migračním ziskem v republice. Migrační proudy obyvatel, které sem přicházejí především z Prahy, vykazují zcela odlišné socioekonomické charakteristiky než tamní obyvatelstvo. Jedná se především o ekonomicky silnější a vzdělanější obyvatelstvo, což dokumentuje i změna vzdělanostní struktury obyvatelstva například v obci Vestec, který se vyznačuje nejvyšší intenzitou bytové výstavby v kategorii obcí nad 1000 obyvatel. Zatímco v roce 1991 zde tvořili vysokoškoláci 3 % obyvatel nad 15 let, v roce 2001 se jednalo o 16,5 %. Rozsáhlá výstavba především rodinných domů v těchto oblastech s sebou však nese také problémy v podobě například komplikované dopravní situace, kdy stávající komunikace nejsou dimenzovány na tak velký nárůst automobilové dopravy. Nově příchozí obyvatelstvo svým způsobem života způsobuje velké zatížení dopravních cest, protože nejčastěji dojíždí do zaměstnání do Prahy, k čemuž využívá vlastní automobil.

Druhým rozvojovým sektorem vedle jižního zázemí Prahy byl již od počátku 90. let severní sektor s centrem ve Velkých Přílepech náležící k černošickému správnímu obvodu. Na rozdíl od jižního sektoru však zde měla být výstavba orientovaná na střední třídu obyvatelstva – ve formě středněmetrážních a malometrážních bytů v řadových domech, dvojdomech a individuálních domech.

Na západě černošického obvodu jsou významnými rozvojovými centry obce Hostivice ležící na dopravním tahu na Karlovy Vary a Rudná, kolem níž vede dálnice na Plzeň. Obě obce vykazují jedny z nejvyšších intenzit bytové výstavby v kraji, především Hostivice, na jejichž území a do okolí bylo v období 1998 – 2001 soustředěno nejvíce velkých komerčních projektů bytové výstavby kromě jižního zázemí Prahy. ¹⁵ Velkému rozvoji bytové výstavby během 90. let odpovídá umístění Hostivic mezi pěti obcemi s největším migračním ziskem za posledních 14 let ve Středočeském kraji a především 13. místo mezi všemi obcemi republiky v počtu dokončených bytů za období 1997 - 2004.

Severní a severovýchodní zázemí Prahy náležející ke správnímu obvodu Brandýs nad Labem – Stará Boleslav je méně atraktivní oblastí pro bytovou výstavbu než jižní zázemí vzhledem ke spíše zemědělskému charakteru oblasti vyznačující se rovinatým přírodním prostředím s převažujícími poli a malým podílem lesů. Ve srovnání s jižním zázemím zde byl rozvoj suburbanizačního procesu pomalejší, nicméně v druhé polovině sledovaného období se intenzita bytové výstavby většinou pohybuje nad hodnotami obvodů Černošice a Říčany. S největší intenzitou se v brandýském obvodě staví v obcích Květnice (v jižní části), dále pak ve velkých obcích Hovorčovice, Šestajovice či Zdiby. V obci Květnice, která má pouze kolem 150 obyvatel vznikají a budou vznikat desítky nových domů, protože zde soukromí investoři prodávají velké množství pozemků.

Na 5. místo v intenzitě bytové výstavby mezi všemi obcemi Středočeského kraje se dostala obec ze správního obvodu Mladá Boleslav. Město Mladá Boleslav tvoří ekonomické jádro regionu, sídlí zde prosperující automobilová společnost. Dostatek pracovních příležitostí a vysoké mzdy vytvářejí podmínky pro rozvoj bytové výstavby v podobě vysoké poptávky po nových bytech. Důsledkem je intenzivní výstavba rodinných domů v zázemí Mladé Boleslavi – např. obec Bradlec. Velký a rychlý rozvoj zaznamenává dále obec Luštěnice, kde vznikají desítky bytů. V bývalém vojenském prostoru se nejdříve (v roce 1997) začalo s přestavbou objektů po sovětské armádě, v současné době se ale dokončují desítky nových bytů v rodinných i bytových domech (v roce 2004 bylo dokončeno více než 30 bytů na 1000 obyvatel) a následovat by měly další stovky. Také zde je rozvoj bytové výstavby ovlivněn blízkostí Mladé Boleslavi, do nových bytů se stěhují ve velké míře zaměstnanci automobilky, ale také lidé z Prahy. Počet obyvatel v Luštěnicích rychle roste, během 90. let se zdvojnásobil. ¹⁶ Intenzivní bytová výstavba probíhá také v obci Kosmonosy.

Obce s nejvyšší intenzitou bytové výstavby najdeme dále ve správních obvodech Benešov (Čtyřkoly, Rabyně), Beroun (Tmaň, Hlásná Třebaň) či Kladno (Svárov, Horní Bezděkov) – díky jejich dobré poloze a dobré dostupnosti do Prahy.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 7 Blažek, V. (2005): V Poděbradech přibude dvě stě padesát bytů. www.idnes.cz
8 informace MěÚ Beroun
9 informace MěÚ Benešov
10 informace Magistrátu města Mladá Boleslav
11 informace MěÚ Kutná Hora
12 Perlín, R. (2002): Nízkopodlažní výstavba v územních plánech obcí v zázemí Prahy. In: Sýkora, L. (ed.), Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Praha, Ústav pro ekopolitiku, str. 141 - 155
13 Perlín, R. (2002): Nízkopodlažní výstavba v územních plánech obcí v zázemí Prahy. In: Sýkora, L. (ed.), Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Praha, Ústav pro ekopolitiku, str. 141 - 155
14 Sýkora, L. (1999): Changes in the Internal Spatial Structure of Post-communist Prague. GeoJournal 49 (1), str 79 - 89
15 Horáková, I. (2002): Suburbanizace či urbanizace? Nová bytová výstavba v Praze a jejím zázemí. In: Sýkora, L. (ed.), Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Praha, Ústav pro ekopolitiku, str. 157 -169
16 Faryová, I. (2005): Na Mladoboleslavsku přibývají desítky bytů. www.idnes.cz